Bokslutskommuniké 2023
När jag ser tillbaka på 2023 och hur omvärldsfaktorer påverkat SBB ses ett antal tydliga trender.
Under året har konsumentprisindex fortsatt att stiga, vilket bidragit till att SBB:s fastigheter i jämförbart bestånd ökat sina hyresintäkter med 8,8 procent och driftnettot i jämförbart bestånd ökade med 10,9 procent. Den höga inflationen har medfört högre räntor vilket tillsammans med svag kreditmarknad är huvudskälen till den negativa värdeutvecklingen på SBB:s fastigheter om 12,0 procent.
Värdeutvecklingen på SBB:s fastigheter har varit minus 15,2 procent de senaste 21 månaderna och det genomsnittliga avkastningskravet höjts från 4,35 procent till 5,19 procent. Då hyresnivåerna utgår från oktober månads konsumentprisindex år 2021 så har konsumentprisindex stigit med 19,3 procent. Det innebär att för SBB:s fullt indexerade fastigheter kan den reala värdenedgången estimeras till 34,5 procent de senaste 21 månaderna.
Marknaden har på senare tid bytt skepnad, där många nu tror på sjunkande räntor. Det avspeglas i högre marknadsvärdering av fastighetsbolag och större tillgång till marknadsfinansiering. Min bedömning är att vi nu är i början av en tid där villkoren på finansieringsmarknaden förbättras och att fler fastighetsaffärer genomförs på långsiktigt rimliga nivåer.
För SBB innebär ett mer normaliserat läge på fastighetsmarknaden att bolaget har de största värdeförändringarna bakom sig och att värdeuppgångar under kommande år inte ska uteslutas. Jag är säker på att SBB:s intäkter i jämförbart bestånd kommer att öka starkt även under 2024 och framåt.
Renodlingen i våra tre affärsområden fortsätter
SBB fortsätter att ta viktiga steg för att realisera strategin och dela upp bolaget i tre affärsområden för bättre styrning, ökad transparens och bättre förutsättningar för kapitalanskaffning.
Affärsområdet Utbildning har renodlats och nästan alla utbildningsfastigheter har sålts till Nordiqus. Brookfield har i omgångar köpt aktier i Nordiqus så att de numera äger 50,16 procent, senast i november när SBB minskade sin ägarandel till 49,84 procent för att optimera kapitalstrukturen i linje med den nya strategin. Förändringen innebär att Nordiqus blir ett intresseföretag i stället för ett dotterbolag och därmed inte längre konsolideras i vår rapportering. Vinst per aktie påverkas inte nämnvärt initialt av att gå från drygt femtio procent i ägande till knappt femtio procent, även om redovisade tillgångar och intäkter sjunker som en konsekvens av avkonsolideringen. Nordiqus siktar på att erhålla en investment grade rating under det första halvåret 2024, vilket är sannolikt baserat på försiktig belåning och starka fundamenta i fastighetsbeståndet. Ett stabilt och konkurrenskraftigt Nordiqus genererar på sikt mer vinster till SBB.
I december meddelade SBB att de kommer samla sitt bostadsbestånd och bostadsutveckling i dotterbolaget Sveafastigheter. Samtliga samägda strukturer med bostäder ska på sikt lösas upp och där det finns operationella fördelar avses dessa samordnas med Sveafastigheter.
Sveafastigheter har en ny stark styrelse och ledningsgrupp som arbetar mot planen att genomföra en ägarspridning under 2024,för att bolaget på egna meriter ska kunna erhålla förmånlig finansiering. I samband med detta stärks även SBB:s finansiella ställning vilket möjliggör en minskning av bolagets skuldsättning och exponeringen mot nuvarande finansieringskällor.
Vi skapar även ett bolag som ska äga SBB:s tillgångar inom affärsområdet Samhälle, ett bolag som likt Nordiqus och Sveafastigheter blir ledande inom sitt marknadssegment.
Komplex redovisning på kort sikt
Kombinationen av att SBB av finansiella skäl behöver skapa nya samarbeten och samtidigt vidta ett stort antal åtgärder bidrar till att komplexiteten i den finansiella rapporteringen ökar på kort sikt. Målet är dock att minska antalet komplexa strukturer och skapa en lättförstådd redovisning samt en mindre kostsam administration. Nordiqus, Sveafastigheter och PPI är exempel på renodlade strukturer.
Efter att SBB genomfört omstrukturering och förbättrat sin finansiella ställning kommer de administrativa kostnaderna att normaliseras.
Likviditets- och balansräkningsstärkande åtgärder
Ett antal viktiga likviditetsstärkande åtgärder genomfördes under kvartalet. Samtidigt som SBB genomfört många åtgärder för att stärka viktiga nyckeltal har marknadsutvecklingen bidragit till att dämpa effekten av dessa åtgärder. Det innebär att SBB är väl positionerat för stärkta nyckeltal när marknaden väl förbättras. SBB:s belåningsgrad uppgick vid kvartalets slut till 54 procent (49). Detta är en nivå som behöver sänkas för att nå en långsiktigt hållbar finansiell ställning.
Likviden från Nordiqus-transaktionen användes för att delvis finansiera ett återköpserbjudande av utestående obligationer till ett sammanlagt nominellt belopp om 417 meur, i syfte att proaktivt hantera närtida skuldförfall.
Under kvartalet genomfördes också försäljningar av fastigheter i linje med senaste externvärdering till ett värde om 330 miljoner kronor.
Snittränta om 1,78 procent
SBB:s genomsnittliga ränta var 1,78 procent per den 2023-12-31. Kapitalet förfaller i genomsnitt på 3,6 år. Den skuld som förfaller efter 2026 har en kostnad på 2,18 procent. SBB gynnas av sin långa finansiering till en låg ränta.
Ytterligare stärkt likviditet nödvändig
SBB befinner sig i en utmanande finansiell situation, där såväl skuldsättning som likviditet bör förbättras. SBB har vidtagit omfattande åtgärder under såväl 2022 som 2023 och arbetet med förbättringar behöver fortsätta under 2024.
Den potentiella ägarspridningen i Sveafastigheter kommer förbättra den finansiella situationen för SBB. SBB arbetar även med en rad andra projekt som syftar till att stärka bolagets finansiella ställning, minska beroendet av enskilda kapitalkällor och skapa optimala lånemöjligheter.
Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond
I november bestred SBB ett påstått och grundlöst krav från en enskild opportunistisk fond som framförts av dess bolag på Caymanöarna. Värt att notera är att inga andra obligationsägare förutom en, och ingen bank, har ställt motsvarande krav.
I februari, efter rapportperiodens utgång, har SBB informerats om att samma fond nu har inlett formella rättsliga åtgärder vid en engelsk domstol. Som tidigare meddelats genom pressmeddelande den 31 maj 2023, tillbakavisar SBB påståendena om att bolaget skulle ha brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen och anser därför att de mottagna kraven från den opportunistiska fonden är grundlösa. Processen kommer nu att ha sin gång och uppskattas i dagsläget pågå till andra halvåret 2025.
Goda utsikter för fastighetsbeståndet
Samtidigt som SBB har många utmaningar vad gäller finansiering har utsikterna för SBB:s fastighetsbestånd förbättrats. Hyresreglerade bostäder och fastigheter med långa kontrakt mot offentlig sektor står sig väl även i en svagare konjunktur. Oavsett konjunktur tickar befolkningsökningen på och skapar därmed en ökad efterfrågan. Låg nyproduktion av fastigheter och högre byggkostnader gör att SBB:s fastigheter har ett gynnsamt konkurrensläge. Stigande hyresnivåer och en hög uthyrningsnivå bedöms gälla under kommande år.
Vi behöver fortsätta minska skuldnivån och beroendet av enskilda finansieringskällor och vi arbetar utifrån en bra plan för att åstadkomma detta. Arbetet med detta bedöms vara lättare under 2024 än under 2023.
Jag vill också tacka alla SBB:s medarbetare för deras engagemang och fantastiska insatser med att verkställa vår nya strategi och driva bolaget i rätt riktning i en utmanande tid, samt ett varmt tack till våra hyresgäster och samarbetspartners för deras fortsatta förtroende.
Leiv Synnes, Verkställande direktör