Bakgrund

Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) grundades av Ilija Batljan 2016. Affärsidén kommer från grundarens stora samhällsengagemang.

SBBs fokus är långsiktigt ägande av hyresrätter i Sverige samt samhällsfastigheter och utvecklingsfastigheter i Norden. SBB skall vara en långsiktig partner till den offentliga sektorn i Norden.

Bostadsbristen är ett av våra största samhällsproblem och en utmaning för Sverige. SBB vill bidra till att skapa nya bostäder, antingen genom fastighetsutveckling eller genom att hitta mark där det går att bygga bostäder.

Med hjälp av ett starkt kassaflöde och långa hyreskontrakt kan SBB fortsätta utvecklas och expandera. Tack vare vårt fokus på långsiktighet kan vi uppfylla vår ambition att bli Nordens största fastighetsbolag för bostäder och samhällsfastigheter.

VD HAR ORDET

Kassaflödesmaskinen Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) fortsätter att leverera. Tredje kvartalet 2019 blev SBBs bästa kvartal någonsin med avseende på förvaltningsresultatet. Detta bidrog till att förvaltningsresultatet efter betald skatt (EPRA Earnings) justerad för engångskostnader för januari-september ökade med 70 procent till 606 mkr (357), motsvarande 0,80 kronor per aktie (EPS) (0,48). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital ökade med 99 procent till 507 mkr (255). Justerat för engångseffekter för bland annat återköp av dyra lån landar kassaflödet för niomånadersperioden på 657 mkr (335). SBB äger, utvecklar och förvaltar social infrastruktur långsiktigt i fyra nordiska länder: Sverige, Norge, Finland och Danmark. Den gemensamma nämnaren för alla fyra länder är att de är starka skattefinansierade välfärdsstater. Social infrastruktur utgörs av äldreboenden, vårdcentraler, LSS-fastigheter, skolor och andra fastigheter där skattefinansierad verksamhet bedrivs i Norden och av reglerade hyresrätter i Sverige. Under det tredje kvartalet har vi fortsatt att öka den redan mycket höga andelen social infrastruktur i portföljen. Vid utgången av perioden utgjordes cirka 94 procent av fastighetsportföljen av social infrastruktur, med 60 procent samhällsfastigheter i Norden och 34 procent svenska reglerade hyresrätter. Vi upplever bibehållen stark efterfrågan och fortsätter att utöka vår bas av långa avtal.

SBBs unika och skalbara affärsmodell med fokus på lågrisktillgångar som utöver en stark intjänings-förmåga från förvaltningen levererar ytterligare resultat från tre värdeskapande områden – renoveringar/investeringar i befintligt bestånd, utveckling av byggrätter och transaktioner – fortsätter att bidra till en kraftig ökning av substans-värdet: 19,5 procent de senaste 12 månaderna. Substans-värdet efter avdrag för utdelningar om 496 mkr har under de senaste 12 månaderna ökat med 1 692 mkr eller 2,24 kr per stamaktie A och B. Det justerade substansvärdet (justerat för D-aktier och hybrider) var 22,83 kronor per aktie i slutet av tredje kvartalet.

Resultatet före skatt uppgick till 1 526 mkr. Resultat efter skatt blev 1 337 mkr. Justerat för engångskostnader för återbetalning av dyra lån samt avdrag för resultat hänförligt till preferensaktier, D-aktier och hybridobligationer blev niomånadersresultatet per stamaktie A och B 1,61 kr per aktie. En central punkt i vår affärsmodell är en skalbar plattform bemannad med några av Nordens mest erfarna medarbetare på de ledande positionerna. SBB investerar i lågriskfastigheter som genererar stabila driftnetton och förvaltar fastigheterna med ett långsiktigt perspektiv. Vi har lång erfarenhet av samarbete med den offentliga sektorn i Norden och vi har byggt upp bolaget från grunden. De största ägarna av social infrastruktur i Norden är kommuner och vi fortsätter därmed att vara en ledande partner till dessa. Vår starka position kombinerat med demografiska trender som leder till stora behov av äldreboenden och skolor skapar potential för nya samarbeten och tillväxt.

SBB blev i början av september som första privata fastighetsbolag associerad medlem i Sveriges Allmännytta. Ett medlemskap i Sveriges Allmännytta är ytterligare en garanti för vår långsiktighet och vårt samhällsengagemang samt en viktig pusselbit för vårt fortsatta samarbete med kommunerna. Och jag instämmer till fullo med Anders Nordstrands, vd Sveriges Allmännytta, ord: ”Att kunna välkomna ännu fler långsiktiga och seriösa bostadsföretag att bli medlemmar, även om de inte ägs av en kommun, är glädjande. Nu blir Sveriges Allmännytta en bredare organisation som även företräder privata aktörer med samhällsansvar som värnar hyresrätten som boendeform.”

Vårt fastighetsbestånd där ca 60 procent av värdet ligger i Nordens största städer med Stockholm som största marknad (26 procent av värdet), kombinerat med en snittkontraktslängd på sju år. Om vi justerar för nytecknade långa kontrakt skulle snittkontraktslängd på 10 år. Detta innebär låg risk. Vi kan till detta faktum lägga att drygt 91 procent av våra totala hyresintäkter, som på rullande 12-månadersperiod uppgår till 2 003 mkr, kommer från social infrastruktur antingen via reglerade hyresrätter eller direkt eller indirekt från stat och kommun genom våra samhällsfastigheter. Detta sammantaget är en lågriskexponering som är unik i sitt slag och som inte påverkas av konjunkturen.

STARK ÖKAD INTJÄNING FRÅN FASTIGHETSFÖRVALTNING

SBBs 12-månaders rullande intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten landade på 991 mkr (766) i slutet av tredje kvartalet 2019. Tar man hänsyn till en teoretisk kostnad för att bolaget hade en likvidposition (tillgänglig likviditet och outnyttjade kreditfaciliteter) om 14 280, skulle en justerad intjäningsförmåga landa på 1 141 mkr, motsvarande en ökning på 48 procent sedan slutet av 2018. Förvaltningsresultatet justerat för engångskostnader steg i jämförelse med tredje kvartalet 2018 med 59 procent till 658. I engångskostnaderna inkluderas utöver kostnader för lösen av lån: 10 mkr i kostnader för omläggning till förnyelsebar energi samt 10 mkr avseende central administration. Det starka driftnettot kombinerat med allt lägre finansiella kostnader är huvudfaktorer bakom den starka förvaltningsresultatökningen.

INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND, TRANSAKTIONER OCH FASTIGHETS- UTVECKLING GER RESULTAT

Vår renoveringstakt är nu uppe på de nivåer som vi eftersträvat och kommer att fortsätta leverera starka resultat och tillväxt i substansvärdet. Under de första nio månaderna har vi påbörjat renoveringar av 476 lägenheter varav 311 är färdigställda. För ytterligare 232 lägenheter, som är uppsagda, har avtal tecknats för renovering med start under fjärde kvartalet. Under de första nio månaderna gjordes transaktioner för cirka 16 mdkr. Som ett exempel levererade försäljningen av DNB under andra kvartalet närmare 1,8 mdkr i fritt kassaflöde som vi kunde använda för nya investeringar i samhällsfastigheter med högre yield och därmed ökad intjäning och större värde-skapande. Även fastighetsutveckling fortsätter leverera starkt. SBB hade per den 30 september utvecklingsprojekt i olika detaljplanefaser om totalt ca 1 020 000 kvm BTA.

NYA MÅL

SBB har uppdaterat sina finansiella och operationella mål samt kommunicerat en ny utdelningspolicy under tredje kvartalet. Bland annat justerades soliditetsmålet till högre än 45 procent och målet om räntetäckningsgrad till som lägst 3,0 ggr. Det nya tillväxtmålet utrycks som: ”Ett fastighetsbestånd om 55 mdkr till år 2021, med bibehållen BBB+ rating (jämfört tidigare 40 mdkr till år 2023, med bibehållen investment grade rating)”.

SBBs nya utdelningspolicy innebär en målsättning att generera en stabilt ökande årlig utdelning. Bolagets styrelse förväntas föreslå en första utdelning enligt den nya utdelningspolicyn på 0,60 kronor per stam A- och B-aktie avseende räkenskapsåret 2019, att betalas ut kvartalsvis under 2020/2021.

BBB+ RATING FOKUS UNDER DE NÄRMASTE 12 MÅNADERNA

Arbetet med att konsolidera balansräkningen för att förbättra vår finansiella ställning fortsätter. Vi fokuserar på att uppnå BBB+ rating under de närmaste 12 månaderna, vilket är en förutsättning för stark tillväxt.

Vi fortsätter stärka det egna kapitalet, under de första nio månaderna 2019 med 4 743 mkr. Vår räntetäckningsgrad har ökat kraftigt till 2,4 gånger och vår snittränta har under de senaste 12 månaderna minskat från 2,49 procent till 1,75 procent. Vi har också förlängt räntebindningen. 100 procent av SBBs lån är räntesäkrade med en snittlöptid på 4,9 år. Vår kapitalbindning är bland de längsta i marknaden med 4,9 år. Vid slutet av tredje kvartalet uppgick vår nettoskuld genom totalt kapital enligt S&Ps definition till 55 procent.

HÅLLBARHET – EN CENTRAL DEL I VÅR AFFÄRSMODELL

Vi ser stor potential i att fortsätta utveckla vår förvaltning och att öka fokus på energi-effektiviseringar. Hållbarhet är en central del i vår affärsmodell och därför har vi inlett ett samarbete med Skellefteå Kraft om att de ska leverera 100 procent ursprungsmärkt förnyelsebar el till alla SBB:s svenska fastigheter. När SBBs totala förbrukning i Sverige på cirka 60 GWh har ställts om till 100 procent förnyelsebar el innebär det att SBBs koldioxidutsläpp blir ca 15 000 ton lägre per år än om man använde energin enligt den så kallade nordiska residualmixen, motsvarande ett CO2-utsläpp om ca 250,76 g/Kwh. Kärnbränsleavfalls-besparingen uppgår till nästan 70 kilo. Dessa siffror är ger tydliga besked: SBB är som en grön kommun-obligation, 100 procent förnyelsebar el och mer än 91 procent av våra intäkter kommer direkt eller indirekt från stat eller kommun samt svenska reglerade hyresrätter.

UTSIKTER

Det kan noteras att fastighetsbranschen generellt sett går hårdare tider till mötes och mot bakgrund av det så är det glädjande att vi har en affärsmodell som är okänslig mot konjunkturen och där behovet av investeringar i social infrastruktur den kommande 10-årsperioden är den högsta någonsin.

SBBs trygga kassaflöden påverkas endast marginellt av konjunktur och omvärldsfaktorer. Vi levererar en stark intjäningsförmåga från förvaltningen och ser goda förutsättningar att fortsätta leverera ytterligare resultat från våra tre värdeskapande områden – renoveringar/investeringar i befintligt bestånd, utveckling av byggrätter och transaktioner. För åren 2019-2021 är vår bedömning att vi ska kunna leverera den högsta årliga ökningen i substansvärde bland alla svenska noterade fastighetsbolag.

SBBs B- och D-aktier handlas på Large Cap på Nasdaq Stockholm sedan fredagen den 20 september 2019. Vi har haft en uttalad ambition att genomföra ettlistbyte till Nasdaq Stockholm under 2019 och det känns bra att vi nu levererat på detta viktiga steg. En notering på huvudlistan innebär en ytterligare höjd kvalitetsstämpel på SBB och går helt i linje med vår profil som långsiktig samhällsbyggare. Sedan den ursprungliga noteringen på First North har vi märkt ett kontinuerligt ökande intresse för vår verksamhet både i Norden och internationellt, och jag förväntar mig att detta kommer bli ännu större på Nasdaq Stockholms huvudlista. SBB är på en stark tillväxtresa och vi tror att en inkludering i FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index kan bli nästa steg.

SBB fortsätter att leverera starkt hittills under 2019. Sammantaget har vi de bästa förutsättningarna att fortsätta arbetet med att skapa Nordens ledande aktör med fokus på social infrastruktur (samhällsfastigheter i Norden och hyresrätter i Sverige).

Ilija Batljan
Verkställande direktör och grundare

"SEDAN STARTEN AV BOLAGET HAR VI LEVERERAT AKTIEÄGARVÄRDE, GOD LÖNSAMHET OCH POSITIVT KASSAFLÖDE."

Om Ilija Batljan

Ilija Batljan är grundare och VD i Samhällsbyggnadsbolaget. Han kom till Sverige 1993 tillsammans med sin hustru och dotter som en följd av kriget i det forna Jugoslavien. Han har tidigare varit landstingsråd för Socialdemokraterna i Stockholms läns landsting och kommunalråd i Nynäshamn. Efter den politiska karriären gav han sig in i fastighetsbranschen och var i drygt fyra år vice vd för Rikshem AB. Ilija Batljan har en fil.kand i nationalekonomi och har doktorerat på Socialhögskolan i ämnet demografi och planering för äldrevård. Ilija Batljan har en lång och gedigen erfarenhet från olika ledaruppdrag, både nationellt och internationellt.