Bakgrund

Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) grundades av Ilija Batljan 2016. Affärsidén kommer från grundarens stora samhällsengagemang.

SBBs fokus är långsiktigt ägande av hyresrätter i Sverige samt samhällsfastigheter och utvecklingsfastigheter i Norden. SBB skall vara en långsiktig partner till den offentliga sektorn i Norden.

Bostadsbristen är ett av våra största samhällsproblem och en utmaning för Sverige. SBB vill bidra till att skapa nya bostäder, antingen genom fastighetsutveckling eller genom att hitta mark där det går att bygga bostäder.

Med hjälp av ett starkt kassaflöde och långa hyreskontrakt kan SBB fortsätta utvecklas och expandera. Tack vare vårt fokus på långsiktighet kan vi uppfylla vår ambition att bli Nordens största fastighetsbolag för bostäder och samhällsfastigheter.

VD HAR ORDET

Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) äger, utvecklar och förvaltar social infrastruktur långsiktigt i fyra nordiska länder: Sverige, Norge, Finland och Danmark. Den gemensamma nämnaren för alla fyra länder är att de är starka skattefinansierade välfärdsstater. Social infrastruktur utgörs av äldreboenden, vårdcentraler, LSS-fastigheter, skolor och andra fastigheter där skattefinansierad verksamhet bedrivs i Norden och av reglerade hyresrätter i Sverige. SBBs unika och skalbara affärsmodell med fokus på lågrisktillgångar som utöver en stark intjäningsförmåga från förvaltningen levererar ytterligare resultat från tre värdeskapande områden – renoveringar/investeringar i befintligt bestånd, utveckling av byggrätter och transaktioner – fortsätter bidra till en kraftig ökning av substansvärdet. Substansvärdet efter avdrag för utdelningar om 438 mkr ökade under första halvåret med 857 mkr eller 1,14 kr per stamaktie A och B.

Resultatet före skatt uppgick till 1 060 mkr, där förvaltningsresultatet bidrog med 254 mkr, investeringar och transaktioner med 854 mkr samt byggrätter med 40 mkr. Resultat efter skatt blev 933 mkr. Justerat för engångskostnader för återbetalning av dyra lån blev halvårsresultatet per stamaktie A och B 1,40 kr per aktie.

En central punkt i vår affärsmodell är en skalbar plattform bemannad med några av Nordens mest erfarna medarbetare på de ledande positionerna. SBB investerar i lågriskfastigheter som genererar stabila driftnetton och förvaltar fastigheterna med ett långsiktigt perspektiv. Vi har lång erfarenhet av samarbete med den offentliga sektorn i Norden och vi har byggt upp bolaget från grunden. De största ägarna av social infrastruktur i Norden är kommuner och vi fortsätter därmed att vara en ledande partner till dessa.

Vår starka position kombinerat med demografiska trender som leder till stora behov av äldreboenden och skolor skapar potential för nya samarbeten och tillväxt. Också under första halvåret har vi fortsatt att utöka vår bas av långa kommunala avtal, till exempel det 25-åriga avtalet med Nykvarns kommun i Stockholmsregionen i samband med till- och ombyggnad av kommunhuset, samt ett flertal avtal för äldreboenden, skolor, förskolor och LSS-fastigheter i Sveriges femte största stad Linköping. Dessa är bara några exempel. Sedan starten av bolaget har vi levererat aktieägarvärde, god lönsamhet och positivt kassaflöde.

Vårt fastighetsbestånd där ca 60 procent av värdet ligger i Nordens största städer med Stor-Stockholm som största marknad (26 procent av värdet), kombinerat med en snittkontraktslängd på sju år (givet de nytecknade kontrakten, snarare en justerad snittkontraktslängd på 10 år) innebär låg risk. Vi kan till detta faktum lägga att 91 procent av våra totala hyresintäkter, som på rullande 12-månadersperiod uppgår till 1 999 mkr, kommer från social infrastruktur antingen via reglerade hyresrätter eller direkt eller indirekt från stat och kommun genom våra samhällsfastigheter. Detta sammantaget är en lågriskexponering som är unik i sitt slag och som inte påverkas av konjunkturen.

STARK ÖKAD INTJÄNING FRÅN FASTIGHETSFÖRVALTNING
SBBs 12-månaders rullande intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten steg med 57 procent i jämförelse med andra kvartalet 2018 och uppgår till 1 006 (640) mkr i slutet av första halvåret 2019. Förvaltningsresultatet justerat för engångskostnader steg i jämförelse med andra kvartalet 2018 med 55 procent till 377 (243) mkr.

RESULTAT FRÅN INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND OCH TRANSAKTIONER
Vår renoveringstakt är nu uppe på de nivåer som vi eftersträvat och kommer att fortsätta leverera starka resultat och tillväxt i substansvärdet. Under det första halvåret har vi påbörjat renoveringar av 248 lägenheter varav 98 är färdigställda. För ytterligare 147 lägenheter, som är uppsagda, har avtal tecknats för renovering med start under sensommaren och hösten.

Under första halvåret gjordes transaktioner för cirka 14,5 mdkr. Transaktionerna bidrar till resultatet med 663 mkr. Under första halvåret såg vi också hur transaktionerna bidrar till kassan, där försäljningen av DNB levererar närmare 1,8 mdkr i fritt kassaflöde som vi kunde använda för nya investeringar i samhällsfastigheter med högre yield och därmed kunde både höja intjäningen och skapa värden.

RESULTAT FRÅN FASTIGHETSUTVECKLING
Även fastighetsutvecklingen fortsätter leverera starkt. SBB hade per 2019-06-30 utvecklingsprojekt i olika detaljplanefaser om totalt ca 1 000 000 kvm BTA. Under första halvåret har 50 500 kvm BTA byggrätter vunnit laga kraft avseende Nykvarn Kaffebryggaren 1, Oskarshamn Hälsan 22 och Ulricehamn Krämaren 4, och vi har byggt och hyrt ut på 15-åriga avtal två LSS-boende på den egna byggrätten i Malmö-Burlöv. Ytterligare fyra LSS har vi tecknat nya långa avtal på. Sålda och detaljplanevunna byggrätter har levererat cirka 157 mkr i kassaflöde.

BBB RATING FOKUS UNDER DE NÄRMASTE 12 MÅNADERNA
Arbetet med att konsolidera balansräkningen för att förbättra vår finansiella ställning har kulminerat under de fyra första månaderna 2019. I april fick vi en investment grade rating BBB- från både Standard & Poor’s och Fitch. Vi har också i vår kommunikation under våren förtydligat att vi på kort sikt (det vill säga under de närmaste 12 månaderna) fokuserar på en BBB rating, vilket är ytterligare ett snäpp bättre och leder till långsiktigt lägre finansieringskostnader. Närmare hälften av vår planerade tillväxt från 25 till 40 mdkr mellan 2018 och 2023 kommer att levereras organiskt genom fastighetsutveckling, renoveringar, omförhandlingar och därmed högre hyresintäkter – det vill säga utan förvärv. Vi vill vara tydliga med att vi prioriterar en stark finansiell ställning och ser fram emot att kombinera detta med stark tillväxt.

Vi fortsätter stärka det egna kapitalet under det första halvåret med 4 444 mkr. Vi har samtidigt återbetalat merparten dyra lån, minskat andelen säkerställd skuld och ökat andelen icke säkerställd skuld. Vår räntetäckningsgrad har ökat kraftigt till 2,2 gånger och vår snittränta har under de senaste 12 månaderna minskat från 2,93 procent till 1,96 procent. Vi har också förlängt räntebindningen. Cirka 91

procent av SBBs lån är räntesäkrade med en snittlöptid på cirka fyra år. Vid slutet av halvåret uppgick vår nettobelåningsgrad till 43 procent.

HÅLLBARHET – EN CENTRAL DEL I VÅR AFFÄRSMODELL
Vi ser stor potential i att fortsätta utveckla vår förvaltning och att öka fokus på energieffektiviseringar. Hållbarhet är en central del i vår affärsmodell och vi har inlett stora satsningar för att minska koldioxidutsläppen med minst 400 ton per år under de närmaste fem åren. Energiprojekten pågår i fastigheterna Stensiken 1 i Tidaholm och Yggdrasil 1&2 i Skara, och dessa beräknas vara färdigställda sommaren 2019. Under halvåret tecknades också avtal gällande ett energiprojekt i fastigheten Tellus 1 i Motala där målet är att reducera mängden köpt energi med 50 procent. Detta sker med hjälp av återvinning av frånluft och värme från spillvatten. I början på februari 2019 emitterade SBB sin första icke-säkerställda gröna obligation om 500 mkr med en löptid på fem år. I juni emitterades ytterligare en grön obligation om 500 mkr med en löptid på tre år inom ramen för vår EMTN Program.

UTSIKTER
SBBs trygga kassaflöden påverkas endast marginellt av konjunktur och omvärldsfaktorer. Vi levererar en stark intjäningsförmåga från förvaltningen och ser goda förutsättningar att fortsätta leverera ytterligare resultat från våra tre värdeskapande områden – renoveringar/investeringar i befintligt bestånd, utveckling av byggrätter och transaktioner. För åren 2019-2021 är vår bedömning att vi ska kunna leverera den högsta årliga ökningen i substansvärde bland alla svenska noterade fastighetsbolag.

Som tidigare kommunicerat fortsätter vi arbetet att förbereda SBB för notering på Nasdaq Stockholms huvudlista. SBB är på en stark tillväxtresa och hittills i år har vi genomfört tio förvärv till ett sammanlagt värde om 8,9 miljarder kronor. Då vi ser fortsatta tillväxtmöjligheter framåt kan vi också komma att utvärdera möjligheten till en kapitalanskaffning i samband med noteringen på huvudlistan för att ytterligare stärka vår kapacitet att finansiera tillväxten i enlighet med vår nyligen uppnådda investment grade rating.

Jag är mycket nöjd över utvecklingen hittills under 2019. Sammantaget har vi de bästa förutsättningarna att fortsätta arbetet med att skapa Nordens ledande aktör med fokus på social infrastruktur (samhällsfastigheter i Norden och hyresrätter i Sverige).

Ilija Batljan
Verkställande direktör och grundare

Ilja Batlian VD

"Vår affärsidé är att göra nytta för våra aktieägare och samhället i stort"

Om Ilija Batljan

Ilija Batljan är grundare och VD i Samhällsbyggnadsbolaget. Han kom till Sverige 1993 tillsammans med sin hustru och dotter som en följd av kriget i det forna Jugoslavien. Han har tidigare varit landstingsråd för Socialdemokraterna i Stockholms läns landsting och kommunalråd i Nynäshamn. Efter den politiska karriären gav han sig in i fastighetsbranschen och var i drygt fyra år vice vd för Rikshem AB. Ilija Batljan har en fil.kand i nationalekonomi och har doktorerat på Socialhögskolan i ämnet demografi och planering för äldrevård. Ilija Batljan har en lång och gedigen erfarenhet från olika ledaruppdrag, både nationellt och internationellt.